经济观察中国楼市转型释信号探路新“存量时代”

11日，中国住房和城乡建设部部长倪虹同三位副部长出席国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会。会上传递出中国房地产市场发展转型的新趋势和新信号。

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“十四五”时期，恰逢中国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展也从旧模式向新模式转型，既需要平稳过渡，也需为新的发展阶段“探路”。此间，已有一些新变化开始发生。

其一，“存量”开始唱主角。一方面，新房和二手房的销售规模比重正在发生历史性转变。住房和城乡建设部副部长董建国当日表示，中国存量住房市场规模持续扩大，目前，全国有15个省二手住宅交易量超过新房。这意味着约一半的省份二手房交易已成当地楼市“主力军”，仅从新房销售等指标出发已无法全面评估市场发展形势。

其二，现房销售比例不断扩大。这是中国房地产开发、融资、销售制度改革深入推进的一个缩影。董建国表示，在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险。据中指研究院监测，2022年年末以来，中国已有超30个城市试点现房销售及出台相关支持政策。

现房销售情况也持续好于期房。中指研究院数据显示，今年1-8月份，商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7%。今年前8个月，现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。此外，房地产开发、融资等环节均有新变化发生。

其三，“人、房、地、钱”要素联动成转型关键。董建国在介绍房地产发展新模式时表示，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。住建部将指导各地根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，也就是“以人定房，以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“人、房、地、钱”要素联动本质上是摸清底数的同时，精细化分析居民需求变化，然后谋划供给，即:以人的需求为导向，而不是地方需要卖多少地、搞多少投资。未来各地有需求就有供应，需求不足就不加大供应，需求转向存量就盘活存量，需求还在增量就高质量增加新房供应，如此方可真正告别旧模式、拥抱“存量思维”。

其四，“好房子”建设按下“加速键”。今年，“好房子”首次被写入政府工作报告。倪虹此番进一步明确了“好房子”标准，表示要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设。他也表示，“好房子”的范围不仅局限于商品房，也包括保障房；不仅要将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子”。